如果傳聞成真，那么，臨沂第三座吾悅廣場(chǎng)將落戶火車站片區(qū)，屆時(shí)，河?xùn)|、北城、火車站片區(qū)的三座吾悅廣場(chǎng)將形成三角框架，形成商業(yè)鐵三角。在該片區(qū)，吸引了包括碧桂園、儒辰、中海等眾多地產(chǎn)開發(fā)商大佬。

日前，有官方及業(yè)界人士同時(shí)透露，新城吾悅方面正在與政府溝通落地火車站片區(qū)的有關(guān)意向。正處在洽談階段，具體什么時(shí)間落地尚未有時(shí)間表。

此前，有自媒體猜測(cè)，吾悅廣場(chǎng)看中的正是火車站片區(qū)的蘭山9號(hào)地塊；而據(jù)該片區(qū)的某項(xiàng)目總介紹，吾悅拿下蘭山9號(hào)地塊的可能性比較小，因?yàn)?號(hào)地塊為住宅用地，8號(hào)地塊才是商業(yè)用地。當(dāng)然，也不排除新城吾悅正在與有關(guān)方面談條件，用商業(yè)來勾兌住宅。不管是蘭8還是羅8，傳聞都并非空穴來風(fēng)。

新城吾悅2016年進(jìn)駐臨沂，在河?xùn)|首秀；其配套自持的商業(yè)綜合體吾悅廣場(chǎng)2018年12月正式開業(yè)，結(jié)束了河?xùn)|區(qū)沒有大型商業(yè)綜合體的尷尬。當(dāng)時(shí)，因海底撈等品牌隨吾悅廣場(chǎng)入駐，開業(yè)當(dāng)日，曾造成臨沂城區(qū)大面積擁堵。其后，雖內(nèi)部傳言要在雙嶺高架和蒙山高架處拿地開發(fā)，但后期也是不了了之，一直未有新項(xiàng)目入市。

2020年，開業(yè)不到三年的齊魯園廣場(chǎng)項(xiàng)目陷入經(jīng)營(yíng)困境，其定位不符合實(shí)際，拳頭產(chǎn)品無特點(diǎn)難以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，加上周邊聚集了不少商業(yè)綜合體，包括上海路萬達(dá)廣場(chǎng)、居然之家、頤高上海街、魯商中心、九州購(gòu)物中心等，項(xiàng)目所處的商圈競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，瀕臨倒閉。此時(shí)，新城吾悅與冠魯集團(tuán)簽約，正式接管齊魯園廣場(chǎng)，成為北城新區(qū)最大商業(yè)綜合體“接盤俠”。

據(jù)新城控股官網(wǎng)顯示，目前臨沂已有2座吾悅廣場(chǎng)，分別是臨沂河?xùn)|吾悅廣場(chǎng)和蘭山吾悅廣場(chǎng)，不過蘭山吾悅廣場(chǎng)尚未有任何相關(guān)信息披露，有網(wǎng)友猜測(cè)，蘭山吾悅廣場(chǎng)或許就是公告簽約落地的齊魯園廣場(chǎng)項(xiàng)目。加上傳言中的火車站片區(qū)吾悅廣場(chǎng)，屆時(shí)，吾悅廣場(chǎng)在臨沂的布局就形成落戶河?xùn)|，撿漏北城，搶占南城的態(tài)勢(shì)。

在臨沂商圈，以泰盛廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的商業(yè)綜合體異軍突起，讓本來就商業(yè)氛圍濃郁的臨沂商圈熱鬧非凡。因其定位和輻射范圍不同，以齊魯園廣場(chǎng)為代表的北城新區(qū)商業(yè)綜合體整體表現(xiàn)平平，不僅涼涼不說，商業(yè)綜合體的集體扎堆也是經(jīng)營(yíng)捉襟見肘，難以繼日；齊魯園廣場(chǎng)率先關(guān)門歇業(yè)，與吾悅廣場(chǎng)聯(lián)姻開發(fā)經(jīng)營(yíng)。目前，蘭山老城區(qū)的泰盛廣場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，客流滿滿，生意火爆。

河?xùn)|的吾悅廣場(chǎng)，廣場(chǎng)商圈的萬象匯和羅莊的寶麗財(cái)富廣場(chǎng)等，因?yàn)槠涞乩韰^(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊無商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，都可圈可點(diǎn)。隨著城市規(guī)模的不斷發(fā)展，體量增大，人口增多；北城新區(qū)商業(yè)綜合體基本滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)可謂刺刀見紅。西部新城形成兩個(gè)商圈，一個(gè)是中南自持的60萬方大有境配套。

另一個(gè)是汽車站大學(xué)城商圈，而建成的濱河萬達(dá)摩天輪廣場(chǎng)進(jìn)行了很好地補(bǔ)位；周圍銀杏林、進(jìn)口商品城、汽車站等無疑對(duì)該片區(qū)增加了不少人氣，屬于現(xiàn)有市再有場(chǎng)的成熟之地。

被普遍看好的火車站片區(qū)則缺少商業(yè)配套。今年10月底，隨著沂蒙路下穿兗石鐵路通車，臨沂城市中軸線沂蒙路將全線貫通，房?jī)r(jià)上漲，人口急聚的火車站片區(qū)將迎來快速發(fā)展，雖然交通、教育、醫(yī)療育、文化娛樂等配套設(shè)施齊全，但一直缺少大型商業(yè)綜合體進(jìn)駐。按照商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)半徑來看，離火車片區(qū)最近的商場(chǎng)，也只有人民廣場(chǎng)商圈。其他便民性商超只有九州、家家悅等；稍微體量大一點(diǎn)的就是麥德龍。

按照內(nèi)部人士提供的信息，新城吾悅看中的也是火車站南的沂蒙路周邊，成熟的城市社區(qū)和密集的人口吸引了吾悅。與儒辰的玉蘭公館相鄰。無疑，如果最后做實(shí)成真，對(duì)整個(gè)火車站片區(qū)來說，將是最大生活配套項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)片區(qū)品格提升意義非凡。

但平心而論，如果吾悅廣場(chǎng)落戶火車站片區(qū)的最北端，也就是下穿過來的沂蒙路與清河北路交匯處，位置稍微有些靠北。如果是在沂河路與沂蒙路附近，對(duì)整個(gè)片區(qū)的輻射范圍將更大。

有分析認(rèn)為，作為北城新區(qū)的補(bǔ)位產(chǎn)品，火車站片區(qū)更大的功能是解決了剛需的買房問題。有分析人士預(yù)測(cè)，今年年中，火車站片區(qū)的高層產(chǎn)品均價(jià)將會(huì)達(dá)到萬元以上。不知道，吾悅廣場(chǎng)將要落戶火車站片區(qū)的消息釋放后，該區(qū)域的房?jī)r(jià)是不是又會(huì)被人刮目相看。（西城南湖）