光陰，就像那流水；生活，仍碌碌無為！除了“煙花”帶給這座城市的記憶以外，很多人都感覺“貌似過了一個(gè)假夏天”。
立秋后的臨沂，真有點(diǎn)秋天的味道，最起碼一早一晚是！當(dāng)然，樓市的秋天來的更早，有點(diǎn)涼涼……離中秋節(jié)還有41天，過完中秋就是年，光陰，真像那流水。
大約從上周開始，華瑞城和中海熙園都開啟了認(rèn)籌。從一開始，這兩家低調(diào)的房企鮮有推廣面市，除了那可憐的朋友圈廣告外，產(chǎn)品發(fā)布會、示范區(qū)開放，大同小異，可能連開盤的時(shí)間都會相差無幾；一個(gè)是號稱萬億央企首入臨沂，一個(gè)是很多人不知道的本地新秀。
俗話說，沒有對比就沒有傷害。那就傷害一下！
華科華瑞城：2月1日拿地；3月16日項(xiàng)目奠基；5月22日產(chǎn)品發(fā)布；7月24日示范區(qū)開放；現(xiàn)已拿到預(yù)售，計(jì)劃近期開盤。
中海熙園：去年12月21日拿地；4月30日案名發(fā)布；7月23日品牌發(fā)布；7月31日營銷中心開放；現(xiàn)已拿到預(yù)售，周末開盤。
神相似！
2月1日，山東華鼎文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（后面稱之為華科）以88000萬元底價(jià)摘得2020-323號宗地，成交價(jià)576萬元/畝。樓面價(jià)：4322元/平方米。商住比2：8，位于河?xùn)|區(qū)沭埠嶺一路與軍部街交會處西南，軍部街小學(xué)和三十五中東校區(qū)對過。
去年12月21日，曾在臨沂地產(chǎn)界鬧出史上最大笑話的中海地產(chǎn)，終于如愿以償摘得羅莊羅11地塊，在競爭激烈的火車站片區(qū)與本土地產(chǎn)大鱷儒辰集團(tuán)交惡。此前，中海還未拿地就傳播摘地信息被同行和媒體“笑掉大牙”。
羅11號地塊，也就是2020-275號地塊。位于羅莊區(qū)沂蒙路與沂河路交會處東北，約87畝，61900萬元成交，712萬元/畝，成交樓面地價(jià)4107元/㎡，溢價(jià)率19%。商住比3：7。
劃重點(diǎn)：華瑞城地價(jià)576萬/畝，樓面價(jià)4322元/平方米。中海熙園地價(jià)712萬元/畝，樓面價(jià)4107元/平方米。
華瑞城洋房、小高、高層組合，商業(yè)交付商務(wù)辦公寫字樓；毛坯交付。中海熙園全部為小高+高層組合，商業(yè)也是建設(shè)商務(wù)辦公寫字樓，精裝交付。
那么，你關(guān)心的房價(jià)來了！地價(jià)低，毛坯交付的華瑞城高層在12000元--13000元區(qū)間；洋房在14000元--15000元區(qū)間。而全為精裝交付的中海熙園，則相對較低，精裝交付11000元左右，最低的高層一樓只有9300元，別忘了，這是精裝！當(dāng)然，兩個(gè)項(xiàng)目的容積率不同，也是導(dǎo)致價(jià)格不同的一個(gè)原因。
華瑞城地價(jià)低，毛坯交，房價(jià)高；中海熙園地價(jià)高，精裝交，房價(jià)低；是賤錢無好貨，還是地段配套升值潛力大？咱也不懂，咱也不敢問！
一個(gè)地處沂蒙路主軸線，炙手可熱的火車站片區(qū)；一個(gè)占據(jù)城市北上東進(jìn)的核心位置，條件都不差！
火車站片區(qū)集結(jié)了碧桂園、儒辰、地王、中海等房產(chǎn)巨頭入駐，加上蘭山和羅莊的資源配套，教育、醫(yī)療等設(shè)施齊全，房價(jià)也是水漲船高，不能同日而語。沂蒙路今年全面打通，沂河高架路明年全線通車，都為該片區(qū)加分不少。
同片區(qū)在售的項(xiàng)目有碧桂園翡麗瀾庭、儒辰海棠樾府和中海熙園。一一路之隔的海棠樾府可謂中海最大的冤家，同一天摘地，前后腳發(fā)布產(chǎn)品，兩家比著賣，或許也是價(jià)格上不去的其中一個(gè)原因。讓海棠樾府很不爽的中海熙園，到底還是太年輕！
主打剛需，坐擁數(shù)萬老業(yè)主帶客，99平方三居室的海棠樾府，或許正在準(zhǔn)備給高傲的中海好好上一課！
實(shí)力上來講，央企背景的中海顯然略勝一籌，從示范區(qū)的調(diào)性就能看出來；從烏龍劇透拿地，到對待媒體吝嗇推廣，中海顯然非常傲慢，非常“吊徐”。
仔細(xì)看看中海熙園賣不上高價(jià)，也是有原因的，位置尷尬，抬頭高架，風(fēng)水不好！
中海熙園南面直面沂河高架路，抬頭就是高架，南門堵死；西面雖然緊鄰沂蒙路，但由于高架路下穿立交，導(dǎo)致沂蒙路從金八路就開始下穿，上面立交匝道，西門也基本堵死，交通極其不方便。
至于談到品質(zhì)，這里不探討，沒有交房不能談品質(zhì)。就像是白天表哥表妹，晚上死鬼寶貝見不得光的愛情，滿嘴跑火車，“謝幕鬼祟”的理論，純屬坑人！勸你一句：做人不能太阿里！
再來看華瑞城，西靠沂州古城，北鄰三十五中，南鄰城市中軸線南京路，北鄰軍部街，西臨吃住行、游購?qiáng)室惑w的沂州古城繁華商業(yè)區(qū)，學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)、交通便利、配套成熟，可用名校環(huán)繞、配套完善來形容。你說香不香？
關(guān)鍵是，這是城市北上東進(jìn)的核心區(qū)域，也就是國際生態(tài)城的中心位置。大老板拍板定的地方，哪還有差！民間也有傳言說，臨沂城區(qū)風(fēng)水最好的兩個(gè)位置，一個(gè)王羲之故居周邊，另一個(gè)就是沂州古城所在的位置。
當(dāng)然，同片區(qū)的沂州樾府，也是華瑞城最大的競爭對手。從蓄客階段，營銷中心開放，備案，搶人，相對較晚面市的沂州樾府多少有點(diǎn)不講武德，光“使盒子”。標(biāo)著華瑞城賣，那是定死的事啦！
至于能不能劃入三十五中學(xué)區(qū)，沂州樾府還得好好備課。兩家相比較的話，單從營銷中心看，背靠財(cái)大氣粗老板的沂州樾府，小氣不上檔次，大意就是“摳嗖嗖”的。
資料顯示，華科集團(tuán)是一家傳承建筑文化、專注產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的專業(yè)地產(chǎn)公司，一個(gè)商業(yè)華科中心，另一個(gè)就是奧德海棠。品質(zhì)口碑都不錯(cuò)，這也是很多購房者比較看重的，那就是交房案例“非常哇塞”！
這個(gè)片區(qū)也不是沒有缺點(diǎn)，因?yàn)楹訓(xùn)|的窮，導(dǎo)致該片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)配套落后。放眼望去，就像一個(gè)大農(nóng)村，打車都費(fèi)勁！一條東興路，修了這么多年都未通車，不是窮是什么！至于生活配套，也木大有選擇性，填飽肚子是沒有問題！至于醇熟，保守估計(jì)五年以后。
拿地時(shí)一擲千金、雄心萬丈，開盤后高開低走、灰頭土臉。這個(gè)戲碼從去年下半年到今天不斷上演。業(yè)界有句話叫做：投拓部拍地時(shí)腦子進(jìn)的水，就是今天營銷部賣房時(shí)流的淚。在房地產(chǎn)野蠻生長期，地王樓王不斷涌現(xiàn)，一定是地價(jià)決定房價(jià)。但現(xiàn)在，卻不盡然。
即使不斷地對樓市進(jìn)行調(diào)控，但土地市場價(jià)格依然一路飛漲。各地經(jīng)濟(jì)內(nèi)卷，政府收入銳減，而此時(shí)，土地財(cái)政就是最好的補(bǔ)充。當(dāng)土地財(cái)政和GDP增長緊密結(jié)合的時(shí)候，地價(jià)就是開發(fā)商和政府的事情，與購房者無關(guān)。
對大部分人而言，當(dāng)收入增長遇到瓶頸，購買力就有了天花板，買房只是買不買得起和看不看得上的問題；而經(jīng)濟(jì)持續(xù)上行帶來的房子供不應(yīng)求時(shí)，購房者沒有選擇，只能接受地價(jià)決定房價(jià)的結(jié)果。
如今，經(jīng)濟(jì)下行、房子在大部分城市供過于求，地價(jià)不僅決定不了房價(jià)，甚至?xí)环績r(jià)決定，導(dǎo)致很多以前的高地價(jià)項(xiàng)目，現(xiàn)在賠本賣房已不再是什么新鮮事。就像現(xiàn)在的北城新區(qū)，清一色的高端改善住房，pass掉所有剛需后，都面臨著蓄客難、去化慢的尷尬現(xiàn)狀。
二期某項(xiàng)目面對面搶客，價(jià)格懸殊撕逼。月銷成交套數(shù)僅個(gè)位數(shù)，按照項(xiàng)目營銷人員的推斷，為了沖量，年底極有可能低價(jià)大拋售。
所以說，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的高地價(jià)、高成本不一定會帶來高房價(jià)。長期來看，一個(gè)城市的房價(jià)表現(xiàn)，除了短期的政策之外，還和人口的數(shù)量有關(guān)，尤其是擁有住房需求的人口數(shù)量。
買房，既是一道必答題，也是一道選擇題。房價(jià)高的時(shí)候，大部分人都沒有逃避與議價(jià)的權(quán)利，卻可以有更好的選擇。
對于新房購買者來說，在區(qū)位相同的條件下，具備“品牌房企+物業(yè)管理+好產(chǎn)品+學(xué)區(qū)”，才是未來二手房高溢價(jià)的重要評判標(biāo)準(zhǔn)。買房既要有戰(zhàn)略的眼光，還得有戰(zhàn)術(shù)的評估，看準(zhǔn)城市發(fā)展方向，緊跟成功人士步伐。就像臨沂人喝糝一樣，排隊(duì)有排隊(duì)的道理！你說呢？（西城南湖）
