伴隨著調(diào)控政策的繼續(xù)收緊和房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的加快，最后一個(gè)季度的臨沂樓市持續(xù)低迷，買家后市預(yù)期轉(zhuǎn)淡，市場(chǎng)觀望情緒加重，樓市銷量明顯減少。

包括以特價(jià)房、內(nèi)部員工房、團(tuán)購(gòu)房頻繁出現(xiàn)在開發(fā)商的出街宣傳上，以價(jià)換量的樓市銷售格局逐漸形成，全城勁刮團(tuán)購(gòu)風(fēng)。其中，火車站片區(qū)某頭部房企均價(jià)13000元左右的房子，團(tuán)購(gòu)價(jià)優(yōu)惠均價(jià)在10000元左右，近乎瘋狂。

市場(chǎng)低迷冷熱不均，“3”字頭房?jī)r(jià)引發(fā)樓市震動(dòng)

預(yù)期中的“金九銀十”并沒有出現(xiàn)，除了在售的房源，十月份新開樓盤并不多，和去年熱鬧非凡的開盤相比，今年相對(duì)冷清了許多，也直接反映出樓市整體降溫。不同的是，如今“限”字當(dāng)頭的樓市成交低迷，市場(chǎng)觀望情緒異常嚴(yán)重。

開發(fā)商通過精裝變毛坯、解除車位捆綁、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、低首付、特價(jià)房、千人團(tuán)購(gòu)等不同形式的措施給樓市加溫，加快去化力度。雖然整體新房?jī)r(jià)格未見下跌趨勢(shì)，但通過減持項(xiàng)目降低房款總價(jià)，事實(shí)上，開發(fā)商也是通過減少利潤(rùn)，促進(jìn)成交，快速去化，匆忙回款。一時(shí)間，“團(tuán)購(gòu)潮”風(fēng)起云涌。

不可否認(rèn)的是，從今年下半年開始，臨沂樓市率先開啟公寓價(jià)格戰(zhàn)，公寓價(jià)格大跳水，“3”字頭房?jī)r(jià)重現(xiàn)臨沂樓市。碧桂園鳳凰壹品率先推出3750元/平特價(jià)房，雖有一定營(yíng)銷噱頭，但精裝總價(jià)較低的公寓還是引發(fā)了社會(huì)較高關(guān)注度，用火爆熱銷來形容一點(diǎn)也不為過。被網(wǎng)友戲稱“打折力度堪稱骨折級(jí)”。

區(qū)域成交方面，以碧桂園翡麗瀾庭為代表的火車站片區(qū)；以華瑞城為代表的國(guó)際生態(tài)城片區(qū)；以白鷺金岸、星河城為代表的百花湖片區(qū)；以泰魯時(shí)代城為代表的西部新城成交穩(wěn)步推進(jìn)。營(yíng)銷活動(dòng)可圈可點(diǎn)，備受市場(chǎng)關(guān)注，成為名副其實(shí)的樓市銷冠。

"特價(jià)與團(tuán)購(gòu)"背后是總價(jià)讓利，以價(jià)換量格局漸成

十月即將結(jié)束，整個(gè)臨沂樓市冷熱不均，大面冷淡。政策的持續(xù)加壓與購(gòu)房者觀望讓商品房銷售明顯受挫。第三方數(shù)據(jù)顯示，9月份，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)啞火，供應(yīng)大增，成交下降。商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)上漲，成交下降明顯。新增供應(yīng)50.4萬㎡，環(huán)比上漲4.9%；成交26.5萬㎡，環(huán)比下降29.7%。9月份成交均價(jià)10980元/㎡，環(huán)比下降3.9%；成交金額29.1億，環(huán)比下降32.5%。

此前火得一塌糊涂的城投柳青璽悅項(xiàng)目再難復(fù)制。內(nèi)部消息透露，城投已經(jīng)開始尋求單位搞團(tuán)購(gòu)，某單位流出的信息顯示，臨沂城投云棲天鏡開始私下接觸合作單位，發(fā)動(dòng)員工內(nèi)部認(rèn)籌團(tuán)購(gòu)。

此前，城投·柳青璽悅因兩年多的熱炒、捂盤不售、內(nèi)部預(yù)約等而話題不斷，成為民眾口中神秘樓盤。6個(gè)人搶一套房，一度引發(fā)社會(huì)熱議。如今，國(guó)家調(diào)控加碼，樓市銷售遇困，營(yíng)銷黔驢技窮，成交大幅下滑。想要復(fù)制柳青璽悅此前的銷售熱潮和傳奇，恐怕難于上青天。

為了打破購(gòu)房者的觀望情緒，提升銷量，各開發(fā)商各出奇招。一股特價(jià)風(fēng)潮開始席卷臨沂，包括萬科城、中海熙園、碧桂園在內(nèi)的多個(gè)樓盤都推出各種名義的特價(jià)房，開啟了團(tuán)購(gòu)節(jié)活動(dòng)，以期用最優(yōu)惠的價(jià)格取悅購(gòu)房者。在社會(huì)大眾輿論中，開啟了房?jī)r(jià)松動(dòng)的“導(dǎo)火索”。其中，均價(jià)13000元左右的碧桂園翡麗瀾庭，團(tuán)購(gòu)價(jià)優(yōu)惠后，均價(jià)在10000元左右，近乎瘋狂。

讓利的同時(shí)快速回款，剛需熱情高改善仍在觀望

與低迷的樓市相比，從下半年開始，臨沂計(jì)劃中的北城二期、三期土地市場(chǎng)始終未有任何松綁跡象。一方面擔(dān)心土地供應(yīng)或造成流拍或價(jià)格未達(dá)預(yù)期；二是整體市場(chǎng)環(huán)境不熱，加大土地供應(yīng)可能會(huì)造成新房市場(chǎng)去化更難，引發(fā)更多地社會(huì)關(guān)切。

供暖季還未開啟，慘淡年末讓開發(fā)商們感受到了深秋瑟瑟的寒冷，于是團(tuán)購(gòu)樓盤成為不少地產(chǎn)商御寒的新方法，頭部房企碧桂園魯南區(qū)域的千人購(gòu)房節(jié)應(yīng)運(yùn)而生，在前期開啟商辦產(chǎn)品低價(jià)銷售之外，碧桂園鳳凰壹品、翡麗瀾庭首當(dāng)其沖，拿出大力度參與千人團(tuán)購(gòu)節(jié)活動(dòng)，總價(jià)讓利購(gòu)房者。據(jù)碧桂園翡麗瀾庭內(nèi)部人士透露，項(xiàng)目參與的項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格有可能低于萬元以下，四位數(shù)起。這個(gè)價(jià)格放在上半年，想都不敢想。

碧桂園翡麗瀾庭項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，團(tuán)購(gòu)是一條銷售捷徑，開發(fā)商雖然讓出了部分利潤(rùn)，但是能快速回籠資金，并可節(jié)省銷售時(shí)間以及大量人力物力，一舉多得。另外，在調(diào)控深入、市場(chǎng)“不好”的現(xiàn)狀下，組織團(tuán)購(gòu)給購(gòu)房者更大的優(yōu)惠也是刺激消費(fèi)的一種方式，因此很多樓盤都在積極開展團(tuán)購(gòu)。

該負(fù)責(zé)人告訴記者，“開發(fā)商用團(tuán)購(gòu)的方式主動(dòng)出擊、積極降價(jià)送優(yōu)惠，且優(yōu)惠幅度和力度都較大，這樣吸引來的客戶大多意向性較強(qiáng)，為有需要的人提供性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源，互利互惠。”

在受訪民眾眼里，樓市整體低迷的大背景下，不少房企的優(yōu)惠促銷有點(diǎn)“羞答答”，和購(gòu)房者期望值相差甚遠(yuǎn)。動(dòng)戈百萬的房子打折優(yōu)惠下來不過省了幾千元，如此促銷讓不少買房者質(zhì)疑樓盤房?jī)r(jià)玩“假摔”，借用少量低價(jià)房源做噱頭，吸引購(gòu)房者，刺探廣大購(gòu)房者持幣待購(gòu)的心理底線。

當(dāng)然，對(duì)于大多數(shù)剛需來說，特價(jià)房也好，團(tuán)購(gòu)也罷，解除了捆綁，去掉了精裝，最起碼總房款下降力度明顯。原來總價(jià)150萬的房子，去掉精裝和捆綁車位后，再享受各種減免，總價(jià)甚至不過百萬，整體減輕了負(fù)擔(dān)。

開發(fā)商急于年底回款放量，或是抄底的好時(shí)機(jī)

樓市團(tuán)購(gòu)從來都不是新鮮話題，但臨沂樓市近期呈現(xiàn)出的團(tuán)購(gòu)風(fēng)潮無論是數(shù)量還是規(guī)模都超過了以前。不同的是，原來是購(gòu)房者自發(fā)組織團(tuán)購(gòu)找開發(fā)商要優(yōu)惠，現(xiàn)在變成了開發(fā)商主動(dòng)讓利吸引團(tuán)購(gòu)客戶。團(tuán)購(gòu)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“暗降”行為的一種，給購(gòu)房者帶來了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，因此也吸引了不少市民積極響應(yīng)。

市民張女士準(zhǔn)備明年春天結(jié)婚，轉(zhuǎn)了多家樓盤后，每天都能接到不同樓盤打來的電話，她說，現(xiàn)在有優(yōu)惠的房子不少，比起前段時(shí)間光說有優(yōu)惠卻不降價(jià)好多了，總價(jià)低了，加上有團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，正是下手的好時(shí)機(jī)。

除了適合剛需群體的中小戶型吸引購(gòu)房者關(guān)注之外，部分優(yōu)惠力度大的大戶型也迎來了不少意向客戶。業(yè)內(nèi)人士分析，大戶型也可以考慮一下團(tuán)購(gòu)，戶型越大，累計(jì)優(yōu)惠金額也越多，基本上裝修的錢就省出來了。改善型住房也正在組織各種形式的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)�？傊�，團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的興起，是開發(fā)商和購(gòu)房者相互的需求，各得所需而已。

專家指出，團(tuán)購(gòu)能夠有效促進(jìn)銷售，又能給予消費(fèi)者便宜實(shí)惠的價(jià)格，是地產(chǎn)市場(chǎng)銷售中值得推廣的一種銷售方式。開發(fā)商不愿降價(jià)，但又想出貨，怕受到輿論攻擊，適當(dāng)組織團(tuán)購(gòu)，無論是單位員工還是個(gè)人的，都能以團(tuán)購(gòu)之名進(jìn)行優(yōu)惠，進(jìn)而達(dá)到降價(jià)促銷的目的。消費(fèi)者也會(huì)因此受益，以平日里市場(chǎng)上沒有的價(jià)格，買到想要買的房子，兩全其美。

同時(shí)，年底正是各大開發(fā)商急于回款的時(shí)候，通過團(tuán)購(gòu)這種方式購(gòu)房，正是好時(shí)候。（西城南湖）